Fixez le cash flow que vous voulez, le simulateur calcule le prix au-delà duquel le projet ne le tient plus. Votre plafond de négociation, avant de visiter.
Cash flow avant impôt. Estimation indicative.
Le calcul inverse la formule du cash flow : loyer encaissé − charges − mensualité = cash flow visé. La mensualité dépend du capital emprunté, donc du prix ; on en déduit le prix pour lequel l'égalité tient. Au-dessus, le projet coûte davantage que vous ne l'avez décidé.
Le plafond est un outil de négociation : il vous dit jusqu'où monter. Pour comprendre la méthode complète, lisez le guide prix maximum d'achat d'un bien locatif, puis vérifiez le prix demandé aux ventes réellement signées (DVF).
À renverser le raisonnement : au lieu de chercher le cash flow d'un prix demandé, on part du cash flow que l'on veut atteindre et on calcule le prix au-delà duquel le projet ne le tient plus. C'est un plafond de négociation.
Il n'y a pas de bonne réponse universelle. Un cash flow nul signifie que le bien s'autofinance ; un cash flow négatif correspond à un effort d'épargne que vous choisissez d'assumer. Le tableau montre l'effet de chaque cible sur le prix.
L'apport, exprimé ici en pourcentage du coût total, détermine le capital emprunté et donc la mensualité. Plus l'apport est élevé, plus la mensualité baisse et plus le prix maximal monte.
Non : il s'arrête au cash flow avant impôt, comme le calculateur de rendement. L'impôt dépend de votre tranche, du régime et du bien.
Négocier, chercher un loyer plus élevé de façon réaliste, allonger la durée si votre capacité le permet, ou renoncer. Se fixer un plafond avant de visiter protège contre l'enthousiasme du moment.