Revenus, crédits en cours, taux et durée : calculez le capital que vous pouvez emprunter et le prix d'achat maximum correspondant, avec ou sans loyers du futur bien.
Ordre de grandeur, hors frais de garantie. Seule la banque peut confirmer un financement.
La mensualité maximale est (revenus + part des loyers retenue) × taux d'endettement − crédits en cours. Le capital empruntable se déduit ensuite de la formule d'une mensualité constante, en réservant la part de l'assurance emprunteur. Le prix d'achat maximal retire de ce budget les frais de notaire.
La capacité d'emprunt n'est qu'une borne haute. Pour décider combien dépenser, comparez-la au cash flow du bien avec le simulateur de prix maximum et lisez le guide capacité d'emprunt et investissement locatif.
Les banques appliquent en principe un taux d'endettement de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et une durée maximale de 25 ans (jusqu'à 27 ans dans certains cas, comme le neuf ou l'ancien avec gros travaux). Ces règles du Haut Conseil de stabilité financière laissent une marge de dérogation limitée aux banques.
Beaucoup de banques retiennent environ 70 % des loyers attendus pour compenser la vacance et les charges. Cette part peut varier d'un établissement à l'autre : renseignez le pourcentage que votre banque applique.
Pas légalement, mais il rassure la banque et couvre le plus souvent au moins les frais de notaire et de garantie. Dans un projet locatif, un apport plus élevé réduit aussi la mensualité et améliore le cash flow.
Elle regarde aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus, l'épargne restante, vos autres crédits et le projet. Ce simulateur donne un ordre de grandeur, pas un accord de principe.
Oui, ils s'ajoutent au coût du projet (caution, hypothèque). Ils ne sont pas calculés ici : prévoyez une marge dans votre budget et demandez le chiffre à la banque.