La plupart des investisseurs calculent la rentabilité d'un bien après avoir vu son prix. La méthode à rebours renverse la logique : vous fixez le cash flow que vous acceptez, et vous calculez le prix au-delà duquel le projet ne tient plus. Ce plafond vous protège de l'enthousiasme des visites. Vous pouvez le calculer avec le simulateur de prix maximum d'achat.
La formule
Le cash flow mensuel se calcule ainsi :
cash flow = loyer encaissé − charges − mensualité du crédit
Le loyer et les charges ne dépendent presque pas du prix. La mensualité, elle, augmente avec le prix, puisque le capital emprunté grossit. On peut donc isoler le prix : la mensualité maximale tolérable est égale au loyer encaissé, moins les charges, moins le cash flow visé. Elle se traduit en capital empruntable, puis en prix, après avoir retiré l'apport et les frais de notaire.
Un exemple chiffré
Pour un T2 loué 600 € par mois, avec 8,33 % de vacance, 600 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 144 € d'assurance propriétaire, 5 % d'entretien, un crédit à 3,3 % sur 20 ans, 10 % d'apport et 8 % de frais de notaire, le simulateur donne un prix maximum d'environ 71 000 € pour un cash flow nul.
Le même bien devient viable à environ 88 000 € si vous acceptez un effort d'épargne de 100 € par mois, et à environ 53 000 € si vous voulez dégager 100 € de cash flow. Chaque cible de cash flow a son prix.
Ces chiffres changent avec vos hypothèses : saisissez les vôtres, ils sont indicatifs.
Ce qui décale le plafond
| Paramètre | Effet sur le prix maximum |
|---|---|
| Loyer plus élevé | Il monte vite : le loyer est le levier principal |
| Taux de crédit plus bas | Il monte, la mensualité baisse |
| Durée plus longue | Il monte, mais le coût du crédit aussi |
| Apport plus élevé | Il monte, car le capital emprunté baisse |
| Charges plus lourdes | Il baisse |
Comment utiliser ce plafond pour négocier
- Calculez le plafond avant de visiter, avec un loyer prudent confirmé par des annonces comparables.
- Comparez-le au prix demandé. Si le plafond est inférieur, l'écart est votre marge de négociation, ou une raison de renoncer.
- Appuyez la négociation sur des faits : ventes réellement signées dans le secteur (voir prix de vente réels et DVF), travaux à prévoir, charges de copropriété.
- Ne montez pas au-dessus du plafond sous la pression d'un autre acheteur.
Le plafond ne tient pas compte de l'impôt, qui dépend de votre situation et du régime choisi. Voyez LMNP ou location nue pour mesurer son effet.
Questions fréquentes
Quel cash flow dois-je viser ?
Cela dépend de votre budget et de votre objectif. Un cash flow nul signifie que le bien s'autofinance ; un cash flow légèrement négatif peut convenir si vous avez une marge d'épargne. Évitez de dépendre d'un cash flow qui disparaît à la première vacance.
Le prix maximum inclut-il les frais de notaire ?
Non : le prix maximum affiché est le prix d'achat hors frais de notaire. Les frais sont ajoutés au coût total et pris en compte dans le calcul du crédit.
Que faire si le prix maximum est très inférieur aux annonces du secteur ?
Cherchez un bien dont le loyer est plus élevé par rapport au prix, élargissez votre zone ou comparez des villes avec le comparateur de villes. Dans certains marchés, le cash flow nul n'est tout simplement pas atteignable.
Peut-on se fier au loyer estimé par ville ?
Il s'agit d'un repère. Confrontez-le toujours aux annonces de location comparables dans le même quartier, à surface et état équivalents.