Un prix d'annonce est une demande du vendeur. Un prix de vente est un accord entre deux parties. L'écart entre les deux est votre terrain de négociation, et il existe une source publique pour le mesurer : la base DVF (demandes de valeurs foncières).
Qu'est-ce que la base DVF ?
La DVF recense les ventes immobilières enregistrées par les notaires et l'administration fiscale : date, adresse, type de bien, surface, prix de vente. Elle est publiée en open data par l'État et consultable gratuitement. C'est la seule source qui indique des prix réellement signés, et non des prix espérés.
Elle a des limites que vous devez garder en tête :
- Un décalage de plusieurs mois : les données les plus récentes ne sont pas encore publiées.
- Aucune information sur l'état du bien : un appartement rénové et une passoire dans la même rue apparaissent côte à côte.
- Des ventes atypiques : ventes en bloc, successions, ventes entre proches, parfois à des prix éloignés du marché.
- Des surfaces parfois absentes : le prix au m² ne se calcule pas toujours.
Comment s'en servir pour estimer un bien
- Cherchez des ventes comparables : même rue ou même quartier, même type de bien, surface proche, sur les deux ou trois dernières années.
- Calculez le prix au m² de chaque vente, puis la médiane. La médiane résiste mieux aux ventes extrêmes que la moyenne.
- Écartez les cas aberrants : prix anormalement bas ou élevé, surfaces douteuses.
- Ajustez selon l'état, l'étage, l'extérieur, le DPE, les charges.
Un écart prix affiché / prix signé n'est pas une marge garantie
Si les annonces d'un secteur sont nettement plus chères que les ventes récentes, une baisse est plausible. Mais elle n'est pas automatique : le marché peut avoir monté depuis les dernières ventes publiées, et les biens affichés peuvent être meilleurs que ceux déjà vendus. Considérez l'écart comme un argument de discussion, pas comme une promesse.
Sur chaque page ville, nous indiquons l'écart médian entre les prix des annonces suivies et les ventes notariées observées autour de ces biens, lorsque l'échantillon est suffisant.
Comment argumenter une offre
- Présentez des ventes comparables plutôt qu'un pourcentage au hasard : « les trois ventes de la rue sur 24 mois ressortent entre X et Y €/m² ».
- Chiffrez les travaux et les charges : DPE, toiture, ravalement votés ou à voter en copropriété.
- Rappelez votre plafond : si le projet ne tient plus au-dessus d'un certain prix, dites-le calmement. Calculez-le avec le simulateur de prix maximum ou lisez la méthode à rebours.
- Proposez des conditions solides : financement prêt, délai de signature court, peu de conditions suspensives. Pour un vendeur, la sécurité vaut parfois plus que quelques milliers d'euros.
Pour le reste de l'analyse d'une annonce, reportez-vous au guide analyser une annonce immobilière en investisseur et aux pièges des annonces.
Questions fréquentes
La base DVF est-elle gratuite ?
Oui, elle est publiée en open data par l'administration, et plusieurs sites et cartes permettent de la consulter sans frais.
Peut-on négocier toutes les annonces ?
Rien ne l'interdit, mais la marge dépend du marché local, de l'ancienneté de l'annonce et de la motivation du vendeur. Dans un marché très tendu, elle peut être faible.
La DVF donne-t-elle le prix d'un bien précis ?
Non. Elle donne des repères de marché sur des ventes passées. Elle ne remplace ni la visite, ni l'avis d'un professionnel pour une estimation.
Les prix DVF incluent-ils les frais de notaire ?
Les prix DVF correspondent au prix de vente de l'acte. Ils n'incluent pas les frais de notaire, qui s'ajoutent pour l'acheteur.