Avant de regarder des annonces, il faut connaître l'enveloppe que vous pouvez réellement financer. La capacité d'emprunt repose sur une règle simple : les banques limitent la part de vos revenus consacrée aux remboursements. Le reste du calcul est de l'arithmétique, que vous pouvez refaire vous-même avec notre simulateur de capacité d'emprunt.
La règle des 35 %
Les banques appliquent en principe un taux d'endettement maximal de 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée du prêt est plafonnée à 25 ans, avec une prolongation possible jusqu'à 27 ans dans certains cas (neuf, ancien avec gros travaux). Ces règles viennent des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, aujourd'hui contraignantes pour les banques, avec une marge de dérogation limitée.
La formule : mensualité maximale = revenus × 35 % − crédits en cours.
Un exemple chiffré
Pour un foyer qui perçoit 3 500 € nets par mois, sans crédit en cours :
- Mensualité maximale : 3 500 × 35 % = 1 225 €.
- Avec un taux de 3,3 %, 20 ans et 0,3 % d'assurance, cette mensualité correspond à un capital empruntable d'environ 206 000 €.
- Avec 20 000 € d'apport, le budget total est d'environ 226 000 €.
- En retirant 8 % de frais de notaire, le prix d'achat maximum ressort autour de 209 000 €.
Ces chiffres sont des ordres de grandeur : la banque examine aussi votre reste à vivre, vos revenus stables, votre épargne et votre dossier.
Les loyers du futur bien comptent-ils ?
Pour un investissement locatif, beaucoup de banques intègrent une partie des loyers futurs dans vos revenus, souvent autour de 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Cela augmente la capacité d'emprunt, mais attention : ce n'est pas parce que la banque l'accepte que l'opération est bonne. Vérifiez le cash flow avec le calculateur de rendement.
Ce qui fait varier la capacité d'emprunt
- Le taux : une hausse du taux réduit le capital empruntable pour une même mensualité. Le simulateur de crédit montre l'effet de chaque variation.
- La durée : une durée plus longue augmente le capital, mais aussi le coût total.
- Les crédits en cours : un crédit à la consommation réduit directement la mensualité disponible.
- L'assurance : elle est incluse dans les 35 %, donc une assurance moins chère libère un peu de capacité.
Capacité d'emprunt n'est pas budget conseillé
La capacité d'emprunt donne un plafond, pas une recommandation. Un projet peut respecter les 35 % et rester risqué si le cash flow est lourdement négatif ou si votre épargne de précaution fond. Fixez plutôt votre prix à partir du cash flow que vous acceptez : c'est le principe du prix maximum d'achat.
Pour comprendre les autres paramètres du financement, lisez le guide financer un investissement locatif.
Questions fréquentes
Quel taux d'endettement les banques acceptent-elles ?
En règle générale 35 % des revenus, assurance comprise. Une marge de dérogation existe, mais elle reste limitée et réservée à certains profils.
L'apport est-il indispensable ?
Il n'est pas obligatoire sur le papier, mais il est fortement recommandé : il couvre souvent les frais de notaire et de garantie, et rassure la banque.
Mes loyers actuels comptent-ils dans mes revenus ?
Souvent oui, en partie, selon les banques. Elles appliquent en général une décote pour tenir compte de la vacance et des charges.
Un prêt relais ou un crédit à la consommation changent-ils le calcul ?
Oui. Tout crédit en cours réduit la mensualité disponible. Le prêt relais obéit à des règles spécifiques : demandez une simulation à votre banque.