Une annonce sait être séduisante. Photos flatteuses, rendement mis en avant, description rassurante. Avant de passer un coup de fil ou de visiter, passez-la au crible avec une liste fixe. Vous gagnerez du temps et éviterez les achats d'impulsion.
Cette checklist de 15 points tient sur une page, et vous pouvez la recevoir en PDF en bas de l'article.
Prix et marché
- Comparez le prix au m² aux ventes signées du secteur (base DVF) et pas seulement aux autres annonces. Voyez prix de vente réels et négociation.
- Regardez l'ancienneté de l'annonce et les baisses de prix : une annonce ancienne ou déjà baissée laisse de la marge.
- Identifiez qui paie les frais d'agence et ajoutez-les à votre budget si c'est vous.
Loyer
- Comparez le loyer visé à des annonces de location du même quartier, de même surface et de même état. Un loyer trop optimiste fausse tout le calcul.
- Vérifiez si le plafonnement des loyers s'applique à la commune.
- Regardez ce qui se loue vite localement, nue ou meublée.
Charges et copropriété
- Demandez la taxe foncière réelle, via l'avis du dernier exercice.
- Demandez le montant annuel des charges de copropriété et la part non récupérable sur le locataire.
- Lisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : travaux votés ou à venir, impayés, procédures.
- Contrôlez le DPE et le calendrier de location des logements énergivores. Voyez DPE et location.
Financement
- Raisonnez en rendement net, après charges, vacance et frais d'acquisition. Voyez calculer le rendement brut et net.
- Calculez le cash flow avec votre crédit, et testez un scénario défavorable (vacance plus longue, travaux).
- Intégrez frais de notaire et travaux dans le plan de financement : frais de notaire.
Quartier et risques
- Évaluez la tension locative : délais de relocation, transports, emplois, étudiants.
- Interrogez-vous sur le locataire en place, le bail et les risques naturels du secteur (inondation, argiles) sur le site Géorisques.
Quelques questions à poser au vendeur
- Pourquoi vendez-vous, et depuis quand ?
- Quel est le montant exact des charges de copropriété ?
- Des travaux sont-ils votés ou prévus ?
- Le bien est-il loué, à quel loyer, et jusqu'à quand ?
- Quels diagnostics sont disponibles ?
- Quelle marge de négociation sur le prix ?
Quand les réponses sont floues ou évasives, c'est un signal. Gardez la liste sous les yeux pendant la visite : l'émotion fait oublier les questions.
Pour appliquer cette checklist à des annonces réelles avec le cash flow calculé automatiquement, vous pouvez essayer ScanRendement.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour analyser une annonce ?
Une dizaine de minutes pour le premier tri avec les données de l'annonce, plus le temps de récupérer les documents (PV d'assemblée, charges, taxe foncière) une fois qu'elle vous intéresse.
Quels documents demander avant de faire une offre ?
Le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les diagnostics, la taxe foncière, le montant des charges, et le bail si le bien est loué.
Dois-je visiter avant de calculer ?
Non : calculez d'abord. Cela évite des visites inutiles et vous donne un prix plafond à garder en tête, avec le simulateur de prix maximum.