Les frais de notaire sont le premier poste oublié d'un budget d'investissement locatif. On les appelle ainsi, mais l'essentiel n'est pas la rémunération du notaire : ce sont surtout des taxes. Dans l'ancien, ils représentent souvent autour de 7 à 8 % du prix. Ignorés, ils creusent l'apport nécessaire de plusieurs milliers d'euros.
Pour obtenir un chiffre propre à votre achat, utilisez le simulateur de frais de notaire. Cet article explique ce qu'il calcule.
De quoi se composent les frais de notaire ?
| Poste | À quoi il correspond | Poids approximatif |
|---|---|---|
| Droits de mutation (ancien) | Taxes reversées au département, à la commune et à l'État | Le gros du total, autour de 5,8 à 6,3 % du prix |
| Émoluments du notaire | Rémunération réglementée, avec TVA | Environ 1,3 % du prix pour un bien à 150 000 € |
| Contribution de sécurité immobilière | Taxe liée à la publication de l'acte | 0,10 % du prix |
| Débours et formalités | Pièces d'urbanisme, cadastre, état hypothécaire | Quelques centaines d'euros |
Le taux départemental des droits de mutation était de 4,5 % pour la plupart des départements. Depuis 2025, ils ont pu le relever jusqu'à 5 % pour une durée limitée, et beaucoup l'ont fait. Vérifiez le taux de votre département auprès du notaire avant de figer votre plan de financement.
Ancien ou neuf : pourquoi un tel écart ?
Dans le neuf, le prix inclut la TVA et la taxe de publicité foncière est réduite, autour de 0,7 % du prix. Les frais tombent alors à environ 2 à 3 %. L'écart est réel, mais il ne rend pas le neuf plus rentable pour autant : le prix au m² est plus élevé, et il faut comparer le rendement net, pas le seul pourcentage de frais.
Un exemple chiffré
Pour un logement ancien à 150 000 €, avec un taux départemental de 5 % et 800 € de débours, le simulateur donne environ 12 300 € de frais, soit 8,2 % du prix. Le coût total de l'acquisition monte donc à environ 162 300 €, avant travaux et frais de garantie du crédit.
Avec un taux départemental de 4,5 %, le total baisse d'environ 750 €. C'est suffisant pour modifier un apport ou un cash flow à la marge, d'où l'intérêt de partir des bons chiffres.
Comment les intégrer à votre rentabilité
Les frais de notaire s'ajoutent au prix : ils font partie du coût total sur lequel on calcule le rendement net. Un bien qui affiche 7 % de rendement brut peut tomber nettement plus bas une fois les frais, les charges et la vacance pris en compte. Le guide calculer le rendement locatif brut et net détaille la méthode. Dans le calculateur de rendement, le champ « frais de notaire » est réglé par défaut sur 8 % pour l'ancien.
Côté financement, la banque prête rarement les frais de notaire : ils passent souvent par l'apport. Dans le guide du financement locatif, on voit comment l'apport conditionne le taux et la mensualité.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
- Le mobilier, listé et chiffré séparément dans l'acte, peut être exclu de la base taxable, à condition que sa valeur soit réaliste.
- Les frais d'agence ne sont pas des frais de notaire : selon l'annonce, ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, et ils se négocient.
- Le neuf réduit les frais, mais pas le coût global du projet.
Les émoluments du notaire sont réglementés : inutile de négocier le barème, mais demandez un décompte détaillé dès le compromis pour éviter les surprises.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils payés par l'acheteur ?
Oui, dans la quasi-totalité des cas, ils sont à la charge de l'acquéreur et s'ajoutent au prix de vente.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
En location nue au régime réel, certains frais d'acquisition ne se déduisent pas directement des loyers ; leur traitement fiscal dépend du régime et du bien. Le plus prudent est de poser la question à un expert-comptable ou au notaire avant d'acheter.
Doit-on payer les frais de notaire à la signature du compromis ?
Non : on verse un dépôt de garantie à la signature du compromis, puis les frais sont réglés à la signature de l'acte authentique, avec le solde du prix.
Les frais de notaire changent-ils selon la ville ?
Les droits de mutation dépendent du département, pas de la ville. Les émoluments suivent un barème national. À prix égal, les frais varient donc peu d'une ville à l'autre d'un même département.