À Annemasse (département 74), les 118 annonces de vente que nous suivons affichent un prix médian de 259 500 € (4 008 € le m²) pour un loyer estimé de 20,6 € le m² : cela donne un rendement brut médian de 6,8 % en location vide. L'écart médian entre le prix des annonces et celui des ventes notariées est de 15 % : annonces plus chères que les ventes réelles autour des biens (prix affichés ≠ prix signés).
Annemasse arrive en 2ᵉ position sur 28 parmi les villes du département 74 que nous couvrons, classées par rendement brut médian. Ce niveau est au-dessus de la médiane du département (4,4 %).
| Type | Annonces | Prix médian | Prix/m² | Surface | Rdt brut vide | Rdt brut meublé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 9 | 141 000 € | 4 677 € | 29 m² | 8,7 % | 8,7 % |
| T2 | 25 | 215 000 € | 4 412 € | 50 m² | 8,2 % | 8,2 % |
| T3 | 46 | 259 500 € | 3 790 € | 68 m² | 6,5 % | 7,7 % |
| T4 et plus | 38 | 370 950 € | 3 749 € | 86 m² | 6,4 % | 7,7 % |
Après crédit, charges et impôt, avec les hypothèses de la plateforme. Un même bien ne rapporte pas pareil en location nue et en meublé : le régime fiscal change aussi le résultat net. Le meublé n’est chiffré que lorsque des annonces meublées comparables existent dans la ville.
| Mode | Cash flow net médian / mois |
|---|---|
| Location nue | −510 € |
| Meublé (LMNP) | −284 € |
Annemasse compte environ 37 628 habitants et 38 annonces de location sont actuellement suivies sur la commune.
Un bien précis à Annemasse ? Testez-le avec le calculateur de rendement locatif (loyer estimé automatiquement), comparez la ville avec une autre dans le comparateur de villes, calculez les frais de notaire ou le prix maximum à ne pas dépasser. Guide associé : calculer le rendement brut, net et le cash flow.
Sur les 118 annonces de vente suivies à Annemasse, le rendement brut médian estimé est de 6,8 % en location vide et de 7,8 % en meublé. Il varie fortement selon la typologie, le quartier et l'état du bien.
Le prix médian des annonces suivies est de 4 008 € le m² pour une surface médiane de 68 m². Les ventes notariées récentes autour de ces biens ressortent à 3 376 € le m² (médiane).
Avec nos hypothèses (10 % d'apport, crédit à 3,3 % sur 20 ans), 4 % des annonces analysées dégagent un cash flow net positif en location nue ou meublée. Chaque situation reste à calculer sur l'annonce précise.
D'après le cash flow net médian, le mode le plus favorable est « meublé (lmnp) » (−284 € par mois). Le meublé demande plus de gestion et un mobilier à financer ; la colocation et la courte durée restent des pistes à valider bien par bien, car elles dépendent du logement, du règlement de copropriété et des règles locales.
Données au 2026-10-17. Prix : annonces de vente actives (logements anciens) suivies par ScanRendement ; loyers : annonces de location observées dans le secteur ; prix de référence : ventes notariées (DVF). Cash flow : apport 10 %, crédit à 3,3 % sur 20 ans, frais de notaire 8 %, vacance 8,3 %, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire et entretien inclus, impôt au régime le plus favorable pour une tranche à 11 %. Ce sont des médianes : elles décrivent le marché de la ville, pas un bien précis. Estimations indicatives, qui ne constituent pas un conseil en investissement.