Un rendement calculé sur douze loyers encaissés par an est un rendement de papier. Entre deux locataires, le logement reste vide : c'est la vacance locative. Ne pas la compter, c'est surestimer systématiquement la rentabilité.
Qu'est-ce que la vacance locative ?
C'est la période pendant laquelle le logement n'est pas loué : départ du locataire, travaux de remise en état, recherche d'un nouveau locataire, délai administratif. Pendant ce temps, aucun loyer n'arrive, mais le crédit, la taxe foncière et les charges continuent.
Comment l'intégrer au calcul
On l'exprime en pourcentage de l'année ou en mois de loyer perdus. Un mois de vacance par an représente 8,33 % des loyers (1 mois sur 12). C'est une hypothèse de calcul courante, pas une statistique de marché : la vraie valeur dépend de la ville, du quartier et du type de bien.
Le loyer réellement encaissé s'obtient ainsi :
loyer encaissé = loyer × (1 − taux de vacance)
Exemple : pour un loyer de 600 € et 8,33 % de vacance, le loyer moyen encaissé tombe à environ 550 € par mois, soit près de 600 € de moins sur l'année. Dans le calculateur de rendement, ce paramètre est réglé par défaut sur 8,33 % et vous pouvez le modifier.
Comment estimer la vacance d'un secteur
Il n'existe pas de chiffre universel. Pour vous faire une idée locale :
- Comptez les annonces de location d'un quartier et regardez combien restent en ligne longtemps : plus elles durent, plus la vacance est probable.
- Interrogez les agences de gestion locative sur le délai de relocation habituel.
- Observez le type de demande : étudiants, actifs, familles. Les rythmes de départ ne sont pas les mêmes, un studio étudiant se vide souvent en été.
- Regardez la tension locative de la ville dans les données par ville : nombre d'annonces de location suivies par rapport à la taille de la commune.
Prévoyez toujours un scénario défavorable (par exemple deux à trois mois de vacance) pour vérifier que le cash flow reste supportable.
Comment limiter la vacance
- Choisissez un logement qui correspond à la demande : surface, quartier, transports, étage, extérieur, DPE.
- Fixez un loyer cohérent avec les annonces comparables : un loyer trop élevé allonge le délai de relocation, et coûte plus cher qu'une petite baisse.
- Remettez rapidement en état : un logement propre et bien photographié se relou plus vite.
- Anticipez les départs : prévenez-vous du congé, préparez les visites avant le départ du locataire.
- Déléguez si besoin : une agence réduit votre temps passé mais coûte entre quelques et une dizaine de pourcents des loyers.
Vacance, impayés, travaux : ne pas tout mélanger
La vacance n'est pas la seule perte de loyer. Les impayés (couverts ou non par une garantie loyers impayés), les travaux (remise en état entre deux locataires) et l'entretien se calculent à part. Le guide cash flow immobilier montre comment les assembler.
Questions fréquentes
Quel taux de vacance faut-il retenir ?
Un mois par an (8,33 %) est une hypothèse courante pour un premier calcul. Adaptez-la à votre marché et testez un scénario plus pessimiste.
Y a-t-il une vacance en location meublée ?
Oui, et parfois plus fréquente, car les baux sont plus courts. Elle est compensée par un loyer souvent plus élevé : comparez le résultat net des deux modes, comme dans LMNP ou location nue.
La garantie loyers impayés couvre-t-elle la vacance ?
Non : elle couvre les loyers impayés d'un locataire en place, pas les périodes sans locataire.
La vacance se déduit-elle des impôts ?
Un logement vide ne produit pas de loyer imposable, mais les charges déductibles dépendent du régime. Demandez conseil à un expert-comptable.